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    東海后埔片改項目房屋征收補償方案征求意見和修改情況發布!

    2020-09-23 11:39來源:豐澤區人民政府瀏覽:我要分享:
    東海后埔片改項目房屋征收補償方案征求意見和修改情況發布!

    根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》、《泉州市國有土地上房屋征收與補償規定(2019年修訂)》等有關規定,豐澤區人民政府依法將《泉州市豐澤區后埔片區改造項目房屋征收補償安置實施方案(征求意見稿)》(以下簡稱《方案》),自2020年7月29日起至8月31日公開征求公眾意見。

    9月9日,豐澤區人民政府組織召開《方案》聽證會,進一步聽取被征收人意見建議。項目共收到意見、建議66條(有重復意見),經歸納整理,與《方案》有關的意見為31條。9月21日,《泉州市豐澤區人民政府關于豐澤區東海后埔片區改造項目房屋征收補償方案征求意見和修改情況的通告》發布,對相關內容作出回復。一起來關注下!

    一、住宅(店面)類被征收人的主要意見回復及擬對《方案》作出的修改意見

    1.要求提高民宅的貨幣補償的單價,參照周邊商品房售價補償或參照商品房價格略作合理調整進行補償。

    意見回復:根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九規定:對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法確定。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條規定:被征收房屋的類似房地產,是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。根據《泉州市人民政府辦公室關于推進房屋征收貨幣化安置工作的若干意見》(泉政辦[2017]28號)的規定,委托五家具有相應資質的評估機構進行基準價評估,通過截尾均值的方法確定為本方案中被征收房屋貨幣化安置參考價。被征收人對貨幣化安置參考價值有異議,房屋征收部門還將委托泉州市房屋征收與房地產評估行業協會對五家評估機構出具的基準價評估報告進行鑒定并出具鑒定意見。經鑒定認可的評估結果作為本方案被征收房屋貨幣化安置參考價的依據。不同意按基準價格補償的,可委托依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行評估,評估結果將作為貨幣補償依據。

    2.取消被征收房屋因房屋層數不同而產生不同的補償價值,要求所有樓層應當以1:1進行等量或等價進行補償。

    意見回復:根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定:被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)的規定,被征收人選擇房屋產權調換的,依法實行等價置換,以被征收房屋評估價值和安置房評估價值,實施兩者的價值置換,并按照“多還少補”的原則結算差價。

    3.要求房屋價值需通過公開搖號的方式,隨機選取隸屬泉州市以外的5家以上單數(含5家)符合資質房地產價格評估機構進行評估。需要房屋征收評估專家委員會對各評估機構出具的房屋征收補償基準價評估結果進行鑒定并出具鑒定意見。

    意見回復:根據《泉州市人民政府辦公室關于推進房屋征收貨幣化安置工作的若干意見》(泉政辦〔2017〕28號),擬實施的國有土地上房屋征收項目,各縣(市、區)房屋征收部門在制定補償安置方案前,應當通過公開搖號的方式選擇5家以上單數(含5家)資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產價格評估機構,進行征收補償基準價評估,通過截尾均值的方法確定為房屋征收補償方案中被征收房屋貨幣化安置參考價。未對參與搖號的評估機構注冊隸屬地進行限定。房屋征收部門將委托市房屋征收評估專家委員會對各評估機構出具的房屋征收補償基準價評估結果進行鑒定并出具鑒定意見。

    4.《方案》規定的被征收住宅裝修和其他附屬物補償標準低于市場價格,要求參照市場價格提高標準。

    意見回復:根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。如果被征收人不同意按《方案》所列的各類補償單價進行補償的,可委托依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值、裝修及附屬物進行評估,評估結果作為貨幣補償依據。

    5.針對單層古(祖)屋、建筑年限70 年以上(解放前基建)的石頭房,要求按1:2 進行補償;單層房屋要求以二倍標準進行補償,房屋不論是否有合法用地和基建審批手續均按房屋總一層標準進行補償。

    意見回復:被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)的規定,被征收人選擇房屋產權調換的,依法實行等價置換,以被征收房屋評估價值和安置房評估價值,實施兩者的價值置換,并按照“多還少補”的原則結算差價。

    6.要求以社區居民圍墻內庭院置換安置小區的停車位。

    意見回復:圍墻和庭院屬房屋附屬設施,按照《方案》的補償標準執行。

    7.福怡居K棟(11棟)基準價要求按東海濱城福怡居K棟(11棟)實際情況和市場價格重新進行評估。

    意見回復:根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。對《方案》所列房屋基準價格有異議的,可由依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行評估,評估結果作為補償依據(選擇分戶評估的不得再按本方案確定的基準價格進行補償)。選擇產權調換補償方式的,新建安置房房屋價值以安置房評估基準價計算,不享受優惠的結算價,并計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

    8.福怡居K棟(11棟)被征收人要求被征收房屋以國有出讓土地進行補償。儲藏室要求按1:1.5進行補償或置換車位,或以店鋪補償標準進行補償。

    意見回復:福怡居K棟(11棟)委托評估公司進行基準價評估時,土地性質已設定為國有出讓方式進行評估。儲藏室的補償可以由依法選取的評估公司進行評估,按評估價進行補償。

    9.福怡居K棟(11棟)要求保留師院附二小學位或提高補償。

    意見回復:按照法律法規和教育部門相關規定執行。

    10.福怡居店鋪要求陽臺建筑面積按投影面積,要求以1.8倍置換繁榮商圈內店鋪或以2.47倍置換安置房,要求補償2018年擬進行征收搬遷對經營效益的損失。

    意見回復:根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)的規定,被征收人選擇房屋產權調換的,依法實行等價置換,以被征收房屋評估價值和安置房評估價值,實施兩者的價值置換,并按照“多還少補”的原則結算差價。被征收房屋面積辦理產權登記的,以產權登記的面積為準。

    11.要求2020年7月27日(補償方案征求意見的公示日)前基建房屋都不列入違建的范圍,房屋補償時限要截止到公示前。

    意見回復:根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定:對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。未經登記的房屋的認定補償標準按照《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)執行。

    12.要求被征收房屋不論是否辦理產權登記,不論是否持有合法用地審批手續,都按房屋實際建筑面積進行計算補償。

    意見回復:根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定:對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

    13.要求后厝安置房朝向為南北朝向,容積率不超過2.5及綠地率不低于30%,在社區居委會、黨員、居民代表及群眾代表等組成的監督下開展建設,質量符合國家驗收標準。

    意見回復:安置房的建設標準按照住宅設計規范建設。安置房規劃將根據項目進度適時公布,安置房質量應經驗收合格方能投入使用。

    14.安置房執行零公攤。要求對被征收人在物業管理費、車位回購事宜上享有基準價的50% 優惠政策。

    意見回復:房屋建筑面積包括套內面積和公攤面積,公攤面積同樣計算在產權面積內。物業管理費、車位回購事宜按相關法律法規執行。

    15.不接受周邊存量安置房源,在使用年限及驗收問題存有擔憂。

    意見回復:本片區改造安置新建后埔、后厝安置房,是否選擇周邊存量安置房源,根據被征收人意愿自主決定是否選取。

    16.要求先提前確定安置地點、效果圖、配套設施、安置房戶型等,要提前對征遷群眾進行公示。

    意見回復:將在征收范圍內按照規劃進行安置房建設,具體情況及時進行公示。在征收范圍內安置房建設應服從片區改造規劃,將按項目進度適時公布。

    17.要求貨幣補償及房屋產權置換自由選擇,未經登記的房屋產權置換不受面積數量限制,不結算差價。

    意見回復:根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)的規定,被征收人選擇房屋產權調換的,依法實行等價置換,以被征收房屋評估價值和安置房評估價值,實施兩者的價值置換,并按照“多還少補”的原則結算差價。未辦理房屋所有權登記手續的,根據《土地管理法》《城鄉規劃法》等法律法規中“一戶一宅”的有關規定,對被征收房屋可以選擇產權調換的面積嚴格界定,合理控制被征收人選擇房屋產權調換的面積。原則上被征收房屋選擇產權調換的部份以用地面積120㎡(使用山坡地或雜地建設的房屋,其認定可以產權調換的用地面積最高為150㎡),建筑層數三層以內(含三層)為限,超過部分實行貨幣補償。

    18.東海濱城福怡居K棟(11棟)在優惠價擴購20㎡的基礎上增加優惠價擴購面積。

    意見回復:原則上每個產權戶(即每個選房號)所選安置房屋面積應與其可產權調換的安置面積一致。但因安置房戶型、結構等原因,安置房建筑面積超過其可產權調換的安置房屋面積的在20㎡以內(含20㎡),按優惠后的結算價格計算;超過20㎡(不含20㎡)以上的部分,按選房時市場評估價格結算。

    19.要求降低此次征收片區內新建安置房評估價格,安置房優惠結算價參照東海法石寶蓋安置區等項目的折扣執行。

    意見回復:本《方案》安置房價格是依法公開招選確定5家具有相應資質的評估機構進行基準價評估,通過截尾均值的方式確定,并經過泉州市房屋征收評估鑒定專家委員會鑒定認可。安置房的優惠結算價參照其他項目按框架三層的貨幣補償單價優惠計算。

    20.要求提高《方案》中住宅臨時安置費標準和搬遷費標準。過渡期限超過72個月,需支付三倍的臨時安置費,搬遷費增加至10元/㎡。

    回復意見:根據《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》第二十一條的規定,對被征收房屋實行期房產權調換的,過渡期限不得超過3年。除不可抗力外,逾期安置的,房屋征收部門應當從逾期之月起對自行過渡的被征收人支付雙倍臨時安置費。本片區房屋征收臨時安置補助費標準按8元/㎡、搬遷費標準按5元/㎡,與泉州市中心市區各片區現行實施的臨時安置補助費和搬遷費標準一致,且《方案》還規定了臨時過渡補助費的保底發放標準,基本滿足被征收人租房的需求。

    21.要求配套公辦幼兒園,關于泉州市華僑小學提出兩點要求:一是產權置換;二是升級更名為華僑實驗小學,擴大規模及使用功能。

    意見回復:將在規劃中完善片區教育配套設施,并按有關規定進行補償。

    22.政府統一解決老人的租房過渡問題。

    意見回復:被征收人按時簽約并騰空的,對符合條件的年滿60周歲的男性、年滿55周歲的女性給予一定生活補助。

    23.保留新加坡1987 年文化勛章獲得者丁馬成先生故居,推動中新兩國之間的南音文化交流。

    意見回復:按照片區規劃執行。

    24.保留村民信仰朝拜的舍人宮和祭祀先人緬懷祖恩的功德堂。

    意見回復:按照片區規劃執行。

    25.對于村里各房頭祖祠的拆遷補償方式,除了貨幣補償外,還應按原來的占地面積, 統一規劃讓該祖祠共有權人就地自建,為日后全村各族人按傳統習俗治喪提供必要場所。

    意見回復:按照片區規劃執行。

    二、企業類被征收人的主要意見回復及擬對《方案》作出的修改意見

    26.認為設備搬遷費用補助標準不合理,要求根據實際費用確定,對2018年3月以后已發生的設備搬遷費用應進行補償。

    意見回復:根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。如對《方案》中關于設備搬遷費有異議的,可以請依法選取的評估公司對機器、設備搬遷費用進行評估,對于因搬遷喪失使用功能的機器設備設施,由被征收人提出申請,經現場核實后,由具有相應資質的評估公司進行評估,根據評估結果進行補償。搬遷的設備以現場清點數量為準。

    27.要求提高土地、廠房及其他配套用房部分的補償標準以及停產停業補助費標準。

    意見回復:土地補償根據《泉州市中心市區2017年度土地定級和基準地價應用方案》的基準地價作為土地補償的參考價。廠房及其他配套用房的補償標準是依法委托五家具有相應資質的評估機構進行基準價評估作為本方案補償參考價。停產停業損失補償標準是根據福建省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》辦法第二十三條及《泉州市國有土地上房屋征收與補償規定》第二十七條規定制定的。根據《關于進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》(閩建〔2012〕13號)第六條規定:被征收人可以選擇以評估方式確定被征收房屋價值,也可以在征收補償方案確定的簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償;在簽約期限內選擇按照征收補償方案進行補償的,不再進行分戶評估。如被征收人不接受本方案的補償參考價,可以要求進行分戶評估,并按評估價進行補償。

    28.要求征收企業除貨幣補償外還應提供房屋產權調換的補償選擇方式,對在簽約期限內全部選擇貨幣補償方式的給予20%的貨幣補償獎勵。

    意見回復:根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第十八條規定:因城市規劃調整確實無法對被征收企業經營性用房實行產權調換的,給予貨幣補償。根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)規定,被征收房屋屬非住宅房屋的,房屋征收部門可以給予每平方米不超過被征收非住宅房屋評估價值10%的貨幣補償方式獎勵。

    29.要求給予企業足額補償,包括固定資本重置資本、搬遷停產損失、生產成本增加、搬遷費用、新增保險費用、新增人力資源費用、員工交通補貼、員工安置和其他間接損失。

    意見回復:根據《泉州市國有土地上房屋征收與補償規定(2019年修訂)》第二十七條規定,因征收房屋造成停產停業的,停產停業損失的補償標準被征收人可選擇以下標準之一進行補償:

    (一)根據生產經營者近3年的年平均凈利潤確定。生產經營期限不足3年的,以實際生產經營期限的年平均凈利潤確定。凈利潤根據稅務部門出具的稅后利潤額證明材料確定;稅務部門無法出具證明的,根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。

    (二)根據被征收非住宅房屋所在區位,按被征收非住宅建筑面積每平方米的標準,分地段分檔次給予停產停業損失補償。具體分類標準由各縣(市、區)人民政府根據各自房屋征收項目的實際自行確定。

    30.要求盡快明確并告知征遷時間計劃表,保障平穩過渡。

    意見回復:征遷時間以區政府發布的征收公告為準。

    31.要求為滿足生產經營需要未辦理審批手續的企業用地比照有證土地標準進行補償。

    意見回復:按照《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》(泉政辦〔2015〕112號)的相關規定執行。

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